深度剖析創富港 (PropTech研習社 媒體訪問)
|| 融資500萬活了十多年，這家低調的聯合辦公(Co-working) 準備在港IPO
Re-posted from Official Account PropTech研習社 ， Author Ellie
轉載於 公眾號【PropTech研習社】
文 | Ellie 編輯 | 李曉麗
在PropTech研習社6月份推送的《揭秘孵化器真實盈利能力：過半數靠政府補貼“輸血”》一文中，我們研究了9家孵化器 (Incubator) 新三板掛牌後的經營表現，結果卻出人意料：最低調的創富港實際是最賺錢的一家。
而且最近我們也一直從業內人口中聽說，創富港準備衝擊香港IPO。
對於這家低調又賺錢的公司，好奇心之火在我們心中燃燒。我們想辦法聯繫到了創富港創始人兼CEO薛春先生、創富港副總裁唐偉先生以及創富港北京公司總經理郭建先生聊了聊。
聊完之後，我們對創富港這家神秘的公司有了不少新的認識，比如在2015-2017年期間，創富港其實是有意地控制發展速度以備創業板上市，納什、優客等同行都曾打過收購創富港的主意。
如今，這家低調的公司確實正在為登陸資本市場做準備，這一點得到創富港方面的確認。
那麼，這麼一家低調的黑馬，是如何在聯合辦公 (co-working) 的洗牌浪潮中逆流而上的？
1. 低調著賺錢
創富港賺錢嗎? 賺。
有多賺? 2017淨利潤2300多萬元，2018年3100多萬元。創富港副總裁唐偉先生告訴PropTech研習社，這個數據的背景是基於標準的“權責發生制”(Accrual Basis) 核算，大量預收款未計提收入，此外，2018年創富港新店面積擴張了44.6%極大地影響了淨利潤。
乍一看，這個數字在動輒月租金成交額數億元的龍頭聯辦陣營(top-tier of co-working industry)裏，幾乎是灑灑水。但從淨利潤來看，能取得創富港這樣亮眼數字的選手並不多。
要說創富港賺錢的秘密是什麼？其實非常簡單，就是不燒錢，不盲目跟風擴張。
業界其實從前年就一直在講，聯辦的虧損都是擴張式戰略性虧損，只要停止擴張，現金流馬上回正。
這句話是沒有錯，但也得看這些聯合辦公企業所經營的老店是否有足夠的盈利能力。創富港創始人兼CEO薛春先生跟PropTech研習社透露，以目前創富港的規模及經營水準，若是停止擴張，每年大概有1.5個億的現金流。
看起來這麼簡單，那創富港還有必要研究嗎？有。
儘管燒錢有燒錢的玩法，但不燒錢的結局往往不那麼樂觀。要麼歸順頭部幾座大山，要麼收縮戰線重回單店經營模式。
在這樣的商業格局中，創富港從中突圍，實屬不易也令人驚奇。
在見識了WeWork、優客工廠、氪空間為代表的“撒幣”模式後，我們來看看“省錢”模式下的聯辦選手，如何在這輪洗牌大戰中倖存。
2 IT基因致勝
創富港創始人薛春先生是一名地地道道的IT男，在創辦創富港之前，薛春先生先創辦了服務於金融機構以及企事業單位的軟體公司文正明，這使得創富港打從出娘胎起就帶有濃濃的技術基因。
創富港副總裁唐偉先生告訴PropTech研習社，創富港自建IT團隊，每年都會投入1000萬IT研發費用。
2018年創富港的出租率達到96%，這麼高的出租率甚至讓同行懷疑數據造假。
但創富港持續的高出租率，也正是得益於IT技術的高投入。通過內部平台，全員可即時掌握每個分店的空置情況及對外行銷參數，實現全員行銷。
此外，通過大數據分析，創富港可以對每個城市未來15天進行行銷預警，若有必要可快速反應提高行銷廣告的投入。
具體來說，創富港推出了一個大數據行銷預警系統，該系統能夠根據過去三個月的銷售數據來推斷未來的來電量、續約率、到期房間數以及違約率等指標。一旦系統判定有可能出現出租率下滑，那創富港在相應的城市廣告投放上就會加強。
與此同時，創富港在金蝶所提供的財務系統上面做了二次開發，使得創富港的業務系統跟財務系統是打通的，這極大的減輕了財務人員的工作量，財務人員無需做賬，只需要核對數據即可。
那麼創富港一共有多少人的研發團隊？
據創富港創始人兼CEO薛春先生透露，創富港自己的團隊只有七八個人，外包團隊有十幾個人，總人數在二十五人左右。
25人的團隊做了這麼多東西。要知道，類似的系統，夢想加、納什等同行可配置了近百人的研發團隊。
薛春先生告訴PropTech研習社，創富港只做核心部分，硬體部分全部外包，也就是說核心數據是創富港的，但是全部採用合作方式。
而PropTech研習社從創富港2019年年中報告中發現，創富港的技術人員有16人。
3 向WeWork取經
創富港眼中的自己是什麼樣的？創富港並不認為自己是“低端”聯合辦公，在他們眼中，自己是妥妥的中檔水準。
創富港副總裁唐偉先生告訴PropTech研習社，“在同行當中，我們可能打的確實是屬於叫中檔。目前2.0產品我們的定價模式是在中檔偏高，然後同行比如像優客他們可能是屬於高端的定價。如果用酒店來類比，優客可能是在四星級到五星級的標準，我們目前是定位在三星級左右，大概是這麼一個定位。”
據瞭解，創富港第一代產品學的是雷格斯(Regus)，每家門店裝修投入之後兩年回本，第二代產品學的WeWork，每家門店要有三年才能回本。
學習雷格斯可以理解，畢竟創富港和雷格斯同為服務式辦公，可創富港為什麼要向畫風截然不同的WeWork拜師取經？
2015年，因為看不懂WeWork的高估值，創始人薛春先生跑到美國西雅圖的WeWork門店裏呆了兩天，經過兩天短暫的考察，回國之後薛春先生就把創富港的產品從1.0升級為2.0。
薛春先生告訴PropTech研習社，WeWork的本質就是對空間使用效率非常高，設計非常節制，WeWork對整個空間的使用效率是超過創富港的1.0產品，而創富港2.0產品就學習了WeWork。
那WeWork的高空間利用率具體體現在哪些方面？
唐偉先生指出，第一是WeWork對房間的分割，第二是WeWork空間的複用是非常強的，比如說空間既是開放辦公位又是一個活動區，第三是WeWork一般拿的都是整棟樓或者一整層，在功能區的規劃上可以利用很多地方。
唐偉先生表示，創富港1.0的門店都是1萬呎左右，這也意味著過道等很多空間是無法使用的，但WeWork是可以做到的，WeWork單體規模大概是幾萬呎，實際上是它對面積使用效率是有要求的。創富港2.0產品定位成3到6萬呎平也是這個原因，面積使用效率上會提升很多。
創始人薛春先生去完美國考察後發現了WeWork的幾個秘密：“美國人的身高是一米八兩米，WeWork的過道可以設計成一米寬，我們國內都設計不了，這是第一個。第二個，一米的過道並不覺得擁擠，還有一個是他用大面積之後，其實是有幾個優勢，第一租期長了，第二個是使用率高了。第三是共享空間雖然絕對面積大了，但是共享空間的占比卻下降了。”
4 低價策略秒殺
在目前的聯合辦公格局裏，幾乎沒有選手可以在價格上挑戰創富港。
可以便宜到什麼程度呢？
創富港單個工位每月的租金普遍低於1000元，最便宜的可以做到250元一個工位。
創富港深圳非核心區的一間辦公室價格是800元，可坐3個人，平攤下來就是250元一個工位。這個價位跟第一階梯的WeWork們相差了幾乎10倍。
價格戰這幾年在行業裏不鮮見，為了搶客戶，連龍頭大哥WeWork都實行了五折的租金優惠，100%返佣的高佣金策略。持續的價格戰把聯合辦公的平均價格拉得極低，原本3000元出頭的選手們，現在普遍調到1000-2000元區間戰鬥。
在市場化的價格戰裏，創富港可以說做到了極致。
低價一般意味著虧損，低價也意味著燒錢。創富港做這麼低的價格，會把自己燒死嗎？
不會。
創富港之所以能實行低價策略主要源於低成本優勢。
也就是說，創富港在選盤時會進行嚴格的財務模型測算，只要不符合財務模型，創富港就會從選盤競爭中退出。
5 從不打價格戰
薛春先生告訴PropTech研習社，創富港從來不跟同行進行選盤的價格競爭，只要同行出價高就讓給同行。“也就是說你要拿這個盤，你出價高，我不會跟著你出高價了，給你就算了。我們在深圳讓了幾個盤給毛總。”
“我們的理念是客戶)明知道我的價格比別人低，他還要給我，我要做到這個狀態。現在我所有拿的盤，永遠是客戶的最低價。這是我們選盤的標準，所以我們選盤難度較大。”
按照這個標準，選盤的拓展成本會不會顯著增加？
薛春先生告訴PropTech研習社，事實恰恰相反，這種選盤標準下的拓展成本最小，投資回報率最高。
那業主為什麼肯將樓盤低價租給創富港？
薛春先生表示，如果房東願意去冒風險租給別人，那麼他獲得一個風險溢價是沒關係的，但是房東如果想求安穩，那可以找創富港。道理很簡單，如果租客跑路，這不是一個月免租期能搞定的，後面肯定有一堆爛事。
可見，創富港的能力在於精細化運作，通過租客的低違約風險來換取一個低的承租價格。
創富港不光在選盤上精打細算，在佣金上也是能省則省。
據瞭解，創富港給到仲介的佣金還不到優客等業內同行的一半。這麼低的佣金，為何還有仲介願意跟創富港合作呢？
PropTech研習社瞭解到，創富港的獨門秘笈大概有兩個，第一個是創富港產品的差異化，仲介拿到這類需求只能找創富港，第二個是仲介在不需要操太多心的情況下就能拿到佣金。
這第二點要歸功於創富港開發的“仲介推介微信端”平臺，仲介在提交需求後，創富港後台會自動追蹤，仲介可以即時看到專案的進展情況，一旦專案成交了就能拿到佣金，目前平台上面已經留存了1萬名仲介。
6 故意放緩擴張節奏
截至2019年5月底，創富港在全國不過擁有170多家門店，總面積約24萬方。
明明是最早一波進入聯辦市場的玩家，創富港的門店數還不及優客、納什等後來者。
先頭部隊燒錢的選手們，大概只花2-3年時間就趕超了創富港的十年功。
創富港成立十年來，只在2011年拿了紅杉資本和摯信資本556萬元美元的融資。這家只拿了500多萬美元融資的創業公司，竟然硬生生挺過了十年。
此後，創富港再沒拿過投資機構的一分錢。那麼，創富港究竟是運營狀況良好不想拿資本的錢，還是因為不會講故事拿不到資本的錢？
創富港副總裁唐偉先生告訴PropTech研習社，真實的情況是創富港在拿了紅衫和摯信556萬美金的融資後，曾嘗試過百分之百的擴張，但是百分之百的擴張導致當時的管理半徑跟不上，然後創富港就把擴張速度壓了下來。
“如果壓到50%，我們的經營狀態是非常穩健的，然後現金流也是OK的，也就不需要錢。”
到了2015-2017年，創富港在戰略上其實是有意識的想降低擴張速度，把利潤釋放出來。
唐偉先生透露，“當時輔導我們到新三板的券商認為我們的財務數據是完全符合創業板的上市標準的，然後我們當時最早的計畫是想上創業板。”
PropTech研習社得知，創富港在17年時，招商團隊手持將近一個億的資金。
“如果你錢拿到手上用不好，那也是對股東不負責，所以就一直沒有去做相應的融資。” 唐偉先生透露。
所以，直到2018年5月股東會之前，創富港一直在為衝擊創業板做準備。
7 逆著世道做事
2018年5月，由於政策原因，使得創富港不得不放棄了國內上市。放棄國內上市後，創富港制定了高速擴張的發展策略，上市地也從內地移至香港或者是美國。
薛春先生告訴PropTech研習社，“由於海外上市對企業利潤的要求就沒有了。沒有的話，我們就放開手腳，我告訴我們團隊說你們自由了，你們想做多大就做多大，反正我負責資金，現在資金壓力好大，現在資金不夠了。”
放開手腳的創富港在2018年下半年獲得了接近50%的增長。
薛春先生表示，創富港去年上半年的利潤是2000萬，下半年原定目標是3000萬，但是由於下半年高速成長利潤降至1000萬，全年利潤最終為3000萬元。
“大家都不想幹下去了，所以我們來幹了，我們一般都反著來。” 創富港創始人薛春先生透露。
據瞭解，創富港的自有資金加上部分銀行貸款支撐，可以支撐其每年50%的增長。跟同行相比，創富港的盈利能力還是非常強大的，強大到可以支撐其50%的擴張。
但薛春先生表示，如果創富港要做到百分之百的增長，資金層面就會有一定的缺口。創富港從去年年底開始已經在做一些融資方面的溝通，但是由於整個行業業績不太好，溝通還是很艱難。
雖然創富港在股權融資層面暫時還沒什麼新的進展，但創富港顯然也沒有那麼著急。薛春先生表示，“他們（同行）融資是因為它每個店都在失血，我們每個店都在造血，所以我無所謂，我融不到錢，我每年50%而已，融到錢，我100%而已。”
此外，創富港副總裁唐偉先生跟PropTech研習社透露，創富港在債權融資方面取得了比較大的進展。目前中國銀行、浦發銀行、工商銀行對創富港的授信額度合計能達到一個億。
唐偉表示，“因為銀行對我們的業務和財報數據還是非常認可的，我們是比較穩健的一個，銀行說他們可以用授信的方式給我們供款。”
靠銀行貸款周轉現金的說法在財報中得以驗證。財報顯示，創富港在2016-2018年分別獲得了530萬元 、3670萬元和4500 萬元的銀行貸款。
薛春先生告訴PropTech研習社，創富港對形勢好壞不是看得太重，但是在選盤時還是要瞭解經濟週期，在市場最好的高週期情況下千萬不要進甲級寫字樓，一進就會死，因為甲級寫字樓對經濟的敏感性非常大。
2018年，以氪空間為代表的聯合辦公一窩蜂進駐甲級寫字樓，但由於租金價格倒掛，招商全靠降價跟補貼，今年以來，不少聯辦已經逐漸撤離甲級寫字樓。
薛春先生指出，去年上半年之前，其實甲級寫字樓價格達到頂點，所以創富港現在反而去看甲級寫字樓了，創富港一定逆著世道做事。
“越是世道差的時候，擴張不是越好嗎？”
8 核心人才幾乎零流失
創富港創始人薛春先生還跟PropTech研習社分享了創富港公司治理中的趣事。
據瞭解，創富港內部並不強制中高層實行打卡制度，曾經有段時間遲到的人多了，人力資源總監就想了一個方法——開晨會。
薛春先生告訴PropTech研習社，“整點開晨會，我們也沒打卡，因為要開晨會，員工就全到了，他們也不好意思遲到，就這個邏輯。”
薛春先生解釋道，“我們開晨會，你說我今天家裏有事，我們也不批評你，但是你每次都這樣的話你也不好意思，如果你好意思說明你真不是我們團隊的一員了。 ”
在創富港北京公司總經理郭建眼中，薛春先生善於放權，創富港的中層幹部基本都是從內部提拔的。創富港的企業文化不崇尚空降，而是推崇內部培養。
郭建先生本人就是2009年加入創富港的，他從一名基層銷售人員，十年之間，一步步做到了北京地區的總負責人。
“這個晉升速度在行業內算快的。公司的整體氛圍還不錯，沒那些亂七八糟的事兒。領導很信任你，能給到城市經理足夠的許可權。哪怕城市經理出現決策上的一些失誤，領導也不會追責。”
創富港的副總裁陳秀春先生回憶說，“在創富港早期創業的時候，有時候自己的私人卡裏面揣著幾十萬的現金，薛總從來沒有問過你一句話，說你那錢對不對，他想都沒想過這個事，就是說他在工作中就給予你足夠的信任，所以我們就沒想過怎麼去坑他，讓他不放心。我認為正是這樣特質的人最後打造了這樣的文化，如果他是一個要時時刻刻跟你去算計的人，那就不會是創富港這種文化，其實很多創富港的員工進來以後都有一種感受，就是在這個氛圍裏會非常幸福。”
因為足夠的空間和信任感，創富港的中高層很少流失。創富港成立十多年來，公司的副總裁沒有流失過，30多個總監除了被開掉三四個人以外，真正自己離職的只有一個。
至於被開掉的三四位總監，薛春先生透露，有的是能力不足，有的是觸犯紅線。
9 紅杉有意撮合創富港和優客合併？
據瞭解，國內聯合辦公賽道的先頭部隊優客工廠和納什空間之前都曾找過創富港，雙方曾商討過合作或者是合併的事宜。
薛春先生跟PropTech研習社透露，“納什來過，納什只想吞我們，後來發現太大吞不了，我估計毛總也吞不了。”
PropTech研習社不禁好奇，現金流良好、發展穩健的創富港，怎麼會同意和那些虧損玩家合併？
唐偉先生透露，一個原因是他們主動找到我們，還有一個原因是股東紅杉有意促使兩家合併。
唐偉先生表示，“我們感覺以我們目前的經營狀態，就是合併方面，可能在談條件方面會相對苛刻。”
薛春先生表示就算是要談合併，創富港會有自己要保留的東西，也是要按照同等的估值去看。“紅杉讓我們談，我們也要給紅杉面子，大家需求放出來，搞不定了也就再說。”
10 聯辦市場依然是一片藍海。
時間轉眼已到2019下半年，今年co-working聯合辦公市場和去年的激烈廝殺相比，著實有些冷清。這其中，最主要的一個原因是融資遇阻，各家co-working手裏的子彈都不多了。
有從業者認為，co-working可能在2020年就會有一個比較固定的格局。
但在創富港創始人兼董事長薛春先生看來，這個市場還遠遠沒有達到飽和或者說惡性競爭狀態，新的競爭者還會出現，只要新進入者擁有自己的核心能力，就可以進入co-working市場。
此外，薛董還表達了對co-working市場的看好。“我一直認為這是藍海，只是你會不會做而已，會做就是藍海，但很多人做不出來，其實是他沒做好，並不是說這個市場不好，我是這樣理解。”
薛春先生補充道，“這個市場是一個苦逼的市場，但是個藍海市場，你只要做到位了，你就是王者。這個定義也可以覆蓋到任何一個行業，就這麼個邏輯，所以我們就一直做下去，對我們來說我越來越淡定。因為做下去同行都會死掉，就這麼簡單，要麼去轉型，因為你在這個行業裏面沒有獨到的東西，沒有深入的去研究，靠想像出來的東西是沒有用的。”
創富港的盈利能力著實讓人羡慕，曾經也有很多人同行慕名來向薛春先生取經。
在薛春先生看來，創富港毫無過人的經驗，只是把每一個點都做到了極致。“你每一個點都做到極致的時候，你才可能有很好的利潤，有一個沒做到，利潤為零，而目前大部分的眾創空間是一個點都沒有做到，所以哪有不虧的道理。”
那在薛春先生看來，怎麼樣才算做到極致了？
薛春先生告訴PropTech研習社，首先是選址和設計要正確，其次是快速行銷能力，也就是能不能在3-6個月把門店租滿，然後是快速滿租之後要能夠永遠保持95%以上的出租率，同時虛擬服務增值服務收入也要足夠大。
